Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta suoritetaan arvonlisäveroa, jos luovuttaja hakeutuu tästä toiminnasta verovelvolliseksi. Arvonlisäverovelvollisuus koskee joko kiinteistöä tai sen osaa.
Kiinteistön vuokrauksesta tai muusta luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneella on oikeus vähentää kiinteistöä varten hankittujen tavaroiden ja palvelujen hintaan sisältyvä arvonlisävero (AVL 102 §). Kiinteistöön kohdistuvia juoksevia kuluja ovat mm. huolto-, siivous- ja korjauskulut.
Jos vain osa kiinteistöstä on vuokrattu arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavaa toimintaa harjoittavalle vuokralaiselle tai käyttäjänä on valtio, koskee vähennysoikeus vain tähän osaan kohdistuvia hankintoja.
Vastaavasti keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä on arvonlisäveron vähennysoikeus vain siltä osin kuin hankinnat kohdistuvat niihin huoneistoihin, joiden osalta keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi. Kun hakeutuminen ei koske koko kiinteistöä, tulee myös kiinteistön yhteisiin tiloihin, kuten porraskäytäviin, kohdistuvien hankintojen hintoihin sisältyvä arvonlisävero jakaa vähennyskelpoiseen ja vähennyskelvottomaan osaan. Jakoperusteena voidaan tällöin käyttää esimerkiksi vähennykseen oikeuttavassa ja vähennyskelvottomassa käytössä olevien tilojen pinta-alojen suhdetta.
Vähennettävän arvonlisäveron käsittely, kun kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta on hakeuduttu osittain arvonlisäverovelvolliseksi
Perustilanteessa, kun
- tehdään bruttokirjattujen tilien oikaisukirjaus, ohjelma kirjaa tilin arvonlisäveron 100% vähennyskelpoiseksi.
Kun kirjanpitovelvollinen
- on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta vain osittain arvonlisäverovelvolliseksi, voidaan menetellä seuraavasti:
Lisätään tilikarttaan tarvittavat tilit
Määritetään arvonlisäverosta vähennyskelpoinen prosenttiosuus ALV määritä bruttokirjattujen alv-osuus / arvonlisäverosta vähennyskelpoinen osuus kohtaan Kiinteistön juoksevat kulut (ne kulut, joiden alv on osittain vähennyskelpoinen) kirjataan bruttomenettelytileille (AOB..)
Kulut, joiden alv on täysin vähennyskelpoien (jotka kodistuvat niihin huoneistoihin, joiden osalta on hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi) kirjataan nettokirjausmenettelytileille (AON..)
Tuotot, joihin sisältyy alv, voidaan kirjata netto- tai bruttomenettelytileille tehtäessä bruttokirjattujen alv-oikaisukirjaus, ohjelma kirjaa ostotilien arvonlisäverosta vähennyskelpoisen osuuden ostojen arvonlisäverosaamiseksi.
ALV:n huomioiminen osittain tehdään bruttokirjausten oikaisukirjauksessa.
Vaihe 1: Lisää tilikarttaan tarvittavat tilit
Tilikarttaan lisätään tilit
- ostojen ALV-saamista
- myynnin ALV-velkaa varten
- ALV-velkatili
Arvonlisäverollista vuokraustoimintaa varten lisätään tili, jonka ALV-koodina on joko AMB24 tai AMN24
Juoksevien kulujen tileille annetaan ALV-koodiksi AOB24
Kustannuksiin sisältyvän ALV:n vähennysoikeus ja osuus määritetään ALV-koodilla
Kulut, jotka kohdistuvat siihen kiinteistön osaan, jonka vuokraustoiminnasta on hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi, ALV-koodiksi määritetään AON24
Kulut, jotka kohdistuvat siihen kiinteistön osaan, jonka vuokraustoiminnasta ei olla hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi, jätetään ilman ALV-koodia
Kulut, jotka kohdistuvat koko kiinteistöön, ALV-koodiksi määritetään AOB24
Vaihe 2: Määritä, miltä osin ALV on vähennyskelpoista
Määritä, miltä osin kiinteistön juokseviin kustannuksiin sisältyvä ALV on vähennyskelpoista. Määritystä käytetään vain bruttokirjausten oikaisussa AOB.. koodatuille tileille nettokirjausperiaatetilien (AON..) ALV huomioidaan aina täysimääräisenä.
Vaihe 3: Kirjaa viennit
Kirjaa viennit päiväkirjaan
Vaihe 4: Tee Bruttokirjausten oikaisutosite
Bruttokirjausten oikaistuosite kirjaa myynteihin sisältyvästä arvonlisäverosta vain vähennyskelpoisen osan.
Päiväkirjan loppuun ohjelma kirjaa bruttokirjausperiaatetileihin sisältyneen arvonlisäveron
Vaihe 5: Tee ALV-kirjaus
Arvonlisäverolaskelmassa esitetään vero kotimaan myynneistä verokannoittain. Laskelmasta ei käy ilmi veron perusteet.
Ohjelma kirjaa ALV-velan myynnin alv-velka -tilien ja ostojen alv-saaminen tilien erotuksena.
Huomioitavaa
ALV:n tarkistuslaskelma tarkistaa laskennallisen ja kirjatun veron veron täydestä määrästään, jolloin bruttokirjausten oikaisussa tehty osittainen alv-vähennys jää huomiotta.
Lisätietoa:
